Qu'est ce qu'un compromis de vente
Le compromis de vente est aussi appelé promesse synallagmatique de vente. Il s’agit du premier document qui fixe l’accord des deux parties sur une vente immobilière. C’est un préalable à la signature de l’acte de vente définitive : l’acquéreur déclare vouloir acheter le bien du vendeur, qui de son côté déclare lui vendre, à des conditions précisées dans le compromis de vente. Dès lors, celui-ci est bien plus qu’un simple accord de principe qui n’a aucune valeur juridique, c’est un véritable contrat. En effet, si l’une des deux parties abandonne la transaction, l’autre peut la contraindre par voie de justice et exiger des dommages et intérêts. Juridiquement, le compromis de vente vaut vente, elle engage l’acheteur et le vendeur bien plus qu’une promesse de vente.
La signature du compromis de vente se fait lorsque les deux parties se sont mises d’accord sur le prix du bien à vendre. Elle se fait entre particuliers, on parle alors de signature sous seing privé, ou devant notaire. Cette dernière solution est recommandée car elle assure la régularité administrative et juridique de la vente. Lors de la signature, l’acquéreur verse le dépôt de garantie, une somme allant de 5 à 10% du prix de vente. Ce montant est ensuite imputé sur le prix de vente lors de la signature de l’acte notarié.
La rédaction du compromis de vente se fait au cas par cas. Le contenu doit être adapté à la situation personnelle et au souhait de chaque contractant. Néanmoins, plusieurs mentions obligatoires doivent figurer dans le contrat :
- L’identité des parties prenantes
- La description du bien à vendre
- Le prix de vente net vendeur et incluant les frais d’agence si nécessaire
- L’acte en main, notion qui notifie que le vendeur prend à sa charge les frais de notaire. Ces frais doivent être réglés en totalité le jour de la signature de l’acte de vente
- Les conditions générales et particulières auxquelles se fait la vente
- Les mentions légales dans lesquelles sont spécifiées les taxes et impôts sur les plus-values
- La date limite de signature de l’acte de vente, et le délai supplémentaire accordé
- Le délai de rétractation est de 10 jours. L’acheteur peut, durant cette période, annuler son offre sans frais ni besoin de justification. Attention, si le vendeur ne lui a pas fourni l’intégralité des documents le jour de la signature du compromis de vente, cela reporte le délai de rétractation.
- Les clauses suspensives, qui prévoient la nullité du compromis de vente si certains événements apparaissent avant la vente définitive. C’est donc une véritable sécurité pour les parties. Il peut s’agir par exemple de l'exercice du droit de préemption par la commune, de l’état hypothécaire du bien, d’une clause pénale ou d’un refus de prêt pour l’acquéreur.
Enfin, l’acquéreur n’a pas besoin de s’enregistrer auprès des services fiscaux lors de la signature d’un compromis de vente, contrairement à la promesse de vente. Cette absence de frais est un avantage mais en cas de litige, les cocontractants restent liés par le compromis de vente, sauf décision de justice ou accord amiable.
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